민간개발 '한끗' 미달 서울도심에 공공 '손길'…21곳 '판교급' 주택공급
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민간개발 '한끗' 미달 서울도심에 공공 '손길'…21곳 '판교급' 주택공급
  • 한국뉴스연합 온라인팀
  • 승인 2021.03.31 17:11
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 개발기준에 미달하거나 사업성이 떨어져 민간사업이 힘들었던 서울 내 노후도심지역 21곳이 공공사업으로 고밀개발된다. 이를 통해 이르면 오는 2025년부터 판교신도시 수준의 주택이 서울 곳곳에 공급될 전망이다.

국토교통부는 3080+ 대도시권 주택공급방안((서울30만가구·전국 80만가구+ 대도시권 주택공급방안, 2·4공급대책)의 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개구, 총 21곳을 선정했다고 31일 밝혔다.

◇민간사업 소외된 서울 역세권·저층주거지 등 21곳, 공공개발로 '활로'

윤성원 국토부 1차관은 국토부 기자실에서 가진 브리핑을 통해 "지난 2월부터 지자체와 민간 후보지 접수를 개시해 전국 지자체에서 288곳, 통합지원센터에서 53곳 등 341곳을 접수해 입지요건과 사업성을 검토 중"이라며 "이번 선도사업 후보지 21곳은 입지요건(범위・규모・노후도 등), 사업성요건(토지주 추가수익, 도시계획 인센티브) 등에 대한 검토를 거쳐 우선 선정했다"고 밝혔다.

앞서 국토부는 금천・도봉・영등포・은평 4개구 제안 후보지 109곳 중 정비사업, 소규모 사업 등을 제외한 도심공공주택 복합사업 62곳의 후보지에서 총 21곳을 최종 선정했다.

자치구별로는 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이며, 이는 약 2만5000가구를 공급할 수 있는 규모다. 민간개발이 힘들었던 노후지역을 지원해 판교급 주택을 지을 수 있게 된 셈이다.

이 중 은평 연신내역세권은 연신내역, GTX 역세권의 풍부한 주택 수요에도 불구, 기존 도시계획으로는 사업성이 낮아 민간개발이 어려워 노후화가 가속돼 왔다.

하지만 이번 사업으로 트리플역세권의 잠재력을 끌어올려 공공이 참여하는 고밀개발을 통해 지구중심 상업기능과 주거기능을 활성화하는 주거상업복합거점을 조성할 방침이다.

산업시설 없이 모두 주거지역화된 도봉 창동 준공업지의 경우 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도 주거환경개선이 어려운 지역으로 지목돼 왔다. 하지만 이번 공공참여 사업을 통한 도시기능 재구조화를 추진할 수 있게 됐다.

영등포 신길동 저층주거지는 신길뉴타운의 중심부에 위치했지만 인접지 고밀개발에도 불구하고, 2014년 재개발 구역해제 후 노후화가 진행됐다.

이에 영등포구는 이번 사업을 활용해 해당지역을 저소득 주민을 위한 공공자가주택과 공공임대주택 공급, 근린공원 등을 포함한 주택단지로 조성한다.

이밖에 금천구 가산디지털단지역세권은 대상지 주변에 국가산업단지와 남부순환로가 위치해 도시공간 구조가 단절된 상태다.

또 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도의 주거환경개선이 어려운 상황이라 금천구는 이번 사업을 적극 활용한다는 계획이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

윤성원 국토교통부 1차관이 31일 정부세종청사 국토부 기자실에서 '제1차 위클리 주택공급 브리핑'을 하고 있다. 국토부는 '공공주도 3080+(서울 30만호, 전국 80만호 이상) 주택공급 방안 1차 선도사업 후보지로 서울 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포구 4곳, 은평구 9곳 등 4개구 총 21곳을 선정했다. 이와 함께 지난 2월부터 지자체와 민간의 후보지 접수를 개시해 현재까지 지자체 288곳, 민간 53곳 등 341곳을 접수해 입지요건 및 사업성을 검토 중'이라고 밝혔다. 왼쪽부터 유성훈 금천구청장, 이동진 도봉구청장, 윤성원 국토부 1차관, 채현일 영등포구청장, 정회원 은평구 도시건설국장.

 

 


◇이상거래 징후 땐 토지거래허가구역 지정…"신속공급 위해 2·4대책 땐 LH도 활용"

국토부도 1차 선도사업 후보지 21곳 모두 상당한 사업효과가 발생한다고 보고 있다. 국토부 분석에 따르면 해당부지에 용도지역 1~2단계 종상향 등 도시계획 인센티브 적용시 재개발 등 기존 자력개발보다 용적률이 평균 111% 포인트(p) 증가한다.

공급가구도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발보다 구역별 평균 약 341가구(39.9%) 늘어난다.

토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세대비 평균 63.9% 수준으로 예측됐다. 이에 따라 토지주 수익률도 평균 29.6%p 올라가 2.4대책 사업을 통해 사업성 개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있다.

윤성원 1차관은 최근 한국토지주택공사(LH)의 땅투기 사태로 복합개발을 비롯한 공공주택사업 과정에서 차질을 빚을 가능성에 대해 "이번에 선정된 1차 선도사업 후보지에 대해 세부 사업계획(안)을 수립하고 사업계획(안)과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 개최하는데 보장된 수익률이 높고, 해당지역에 개발 의욕도 높은 편이라 충분한 설명을 통해 진행될 수 있을 것"이라고 했다.

이번 복합개발 대상지에 포함된 도봉구의 이동진 청장도 "민간개발 요건에 맞지 않아 노후지역 주민들의 개발의지가 높은 편"이라며 "이번 복합개발사업의 지역주민 참여의지가 크다고 본다"고 설명했다.

또 당정협의 과정에서 논의된 LH 공공택지 조사 및 확보 업무 배제에 대해 국토부는 해당내용이 확정되도 2·4대책이 아닌 차후 공급대책에 적용될 사안이라고 선을 그었다. 21곳 선정지의 토지거래허가구역 지정 여부는 거래 이상 동향이 파악될 경우 판단한다는 입장이다.

한편 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해선 7월부터 예정지구로 지정해 신속개발도 추진한다.

선도사업 후보지 중 올해 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우엔 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%p 증가)을 보장한다. 도시․건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원도 집중할 계획이다.

투기 수요 유입방지를 위해선 예정지구 지정시 이상․특이거래에 대해 조사하고, 필요시 국세청 통보나 경찰청 수사의뢰를 요청할 방침이다.

공공직접시행 정비사업은 조합 등 주민의사 확인이 선행될 필요가 있는 만큼, 지자체가 제안한 사업 구역에 대해서도 구역 내 조합 등의 참여 의향을 파악한 후에 컨설팅 서비스를 제공한다.

민간제안의 경우엔 사업계획에 대한 컨설팅 진행 중으로, 컨설팅 결과에 따라 주민 동의 등 후보지 선정 절차를 추진한다.

윤 차관은 "선도사업 후보지에 구체적인 성과를 조속히 보여드리겠다"며 "다른 지역에 대해서도 협의가 완료 되는 대로 후보지를 순차적으로 공개해 나갈 예정"이라고 말했다.

 

 


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